LEGAL OPINION
Question: Untuk KPR (Kredit Pemilikan Rumah), aturan
mainnya seperti apa terkait surat kuasa pembebanan hak tanggungan objek rumah
yang nantinya akan diberi fasilitas kredit bagi debitor? Masalahnya, objek
sertifikat tanah rumahnya belum atas nama si calon debitor, tapi masih berupa
sertifikat induk atas nama pihak developer, sehingga tidak bisa ketika kucuran
kredit diberikan disaat bersamaan seketika itu juga objek rumah dijadikan
agunan dengan ikatan hak tanggungan.
Brief Answer: Banyak di antara kalangan perbankan yang tidak menyadari,
bahwa terdapat suatu asas hukum penting dalam lembaga hak tanggungan, yakni apa
yang disebut sebagai asas “preference de
droit”, yang artinya : beban Hak Tanggungan melekat pada objek tanah,
bukan pada subjek pemegang hak atas tanah.
Sehingga, Hak Tanggungan seyogianya dibebankan
pada pecahan sertifikat hak atas tanah milik pihak developer sebelum “dibalik-nama”
kepada pihak pembeli. Sekalipun kemudian objek tanah telah “dibalik-namakan”
kepada pihak debitor, Hak Tanggungan tetap melekat dan dapat dieksekusi sewaktu-waktu
bila debitor menunggak pelunasan kredit.
Hingga saat kini, Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan (SKMHT) yang “berlaku sampai dengan berakhirnya perjanjian pokok”, kebijakan
demikian sebatas hanya diberlakukan dalam konteks rumah kecil dan sederhana
maupun bagi kredit, pembiayaan, ataupun pinjaman produktif lainnya dengan
plafon sampai dengan Rp200.000.000,00.
PEMBAHASAN:
PERATURAN MENTERI
AGRARIA DAN TATA RUANG / KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL
REPUBLIK
INDONESIA
NOMOR 22 TAHUN
2017
TENTANG
PENETAPAN BATAS
WAKTU PENGGUNAAN
SURAT KUASA
MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
UNTUK MENJAMIN
PELUNASAN KREDIT TERTENTU
DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA
ESA
MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG /
KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL,
Menimbang :
a. bahwa untuk memperluas akses
masyarakat terhadap layanan keuangan telah ditetapkan Peraturan Presiden Nomor
82 Tahun 2016 tentang Strategis Nasional Keuangan Inklusif sebagai pedoman
langkah-langkah strategis kementerian / lembaga untuk mendorong pertumbuhan
ekonomi, percepatan penanggulangan kemiskinan, pengurangan kesenjangan antar
individu dan antar daerah, sehingga terwujud kesejahteraan masyarakat
Indonesia;
b. bahwa untuk memperluas
pengaturan kredit oleh lembaga keuangan perbankan dan non perbankan
sesuai peraturan sebagaimana dimaksud dalam huruf a, Kementerian Agraria dan
Tata Ruang / Badan Pertanahan Nasional perlu menyesuaikan pengaturan dalam
Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4
Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu;
c. bahwa berdasarkan
pertimbangan sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b, perlu menetapkan
Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional
tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan
untuk Menjamin Pelunasan Kredit Tertentu;
Mengingat :
1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 1960 Nomor 104, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia
Nomor 2043);
2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan
dengan Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 42, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3632);
3. Undang-Undang Nomor 20 Tahun
2011 tentang Rumah Susun (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor
108, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5252);
4. Peraturan Pemerintah Nomor
40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas
Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1996 Nomor 14, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3643);
5. Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 1997 Nomor 59, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3696);
6. Peraturan Pemerintah Nomor
37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 1998 Nomor 52, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 3746) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 120, Tambahan Lembaran
Negara Republik Indonesia Nomor 5893);
7. Peraturan Presiden Nomor 17
Tahun 2015 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2015 Nomor 18);
8. Peraturan Presiden Nomor 20
Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional (Lembaran Negara Republik
Indonesia Tahun 2015 Nomor 21);
9. Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan
Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 23 Tahun 2009 tentang Perubahan atas Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah
Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah;
10. Peraturan Menteri Negara
Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
11. Peraturan Menteri Agraria
dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2015 tentang
Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Agraria dan Tata Ruang / Badan Pertanahan
Nasional (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 694);
12. Peraturan Menteri Agraria
dan Tata Ruang / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 38 Tahun 2016 tentang
Organisasi dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kantor
Pertanahan (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2016 Nomor 1874);
MEMUTUSKAN:
Menetapkan : PERATURAN MENTERI
AGRARIA DAN TATA RUANG/ KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL TENTANG PENETAPAN
BATAS WAKTU PENGGUNAAN SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN UNTUK MENJAMIN
PELUNASAN KREDIT TERTENTU.
Pasal 1
Dalam Peraturan Menteri ini
yang dimaksud dengan:
1. Hak Tanggungan atas tanah
beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah yang selanjutnya disebut Hak
Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang
merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor
lain.
2. Hak atas Tanah adalah
Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 16 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria.
3. Kreditor adalah pihak
yang berpiutang dalam satu hubungan utang-piutang tertentu.
4. Debitor adalah pihak
yang berutang dalam suatu hubungan utang-piutang tertentu.
5. Kredit / Pembiayaan / Pinjaman
adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu,
berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara Kreditor dengan
Debitor, yang mewajibkan Debitor untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu
tertentu dengan (atau tanpa) pemberian bunga.
Pasal 2
Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan untuk menjamin pelunasan kredit / pembiayaan / pinjaman berlaku
sampai dengan berakhirnya perjanjian pokok yaitu sebagai berikut:
a. Kredit / Pembiayaan / Pinjaman
yang diberikan kepada nasabah Usaha Mikro dan Usaha Kecil, dalam lingkup
pengertian usaha produktif milik perorangan dan/atau badan usaha
b. Kredit / Pembiayaan / Pinjaman
yang ditujukan untuk pengadaan perumahan, yaitu:
1) Kepemilikan atau perbaikan
rumah inti, rumah sederhana atau rumah susun dengan luas tanah maksimum 200 m²
(dua ratus meter persegi) dan luas bangunan tidak lebih dari 70 m² (tujuh puluh
meter persegi); dan
2) Kepemilikan atau perbaikan
Kapling Siap Bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m² (lima puluh empat meter
persegi) sampai dengan 72 m² (tujuh puluh dua meter persegi) dan kredit yang
diberikan untuk membiayai bangunannya.
c. Kredit / Pembiayaan / Pinjaman
produktif lainnya dengan plafon sampai dengan Rp200.000.000,00 (dua
ratus juta rupiah).
Pasal 3
Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan yang berlaku sampai 3 (tiga) bulan, terhadap hak atas tanah
yang sertipikatnya sedang dalam masa pengurusan, dengan kriteria
sebagai berikut:
a. Kredit / Pembiayaan / Pinjaman
produktif untuk Usaha Mikro / Usaha Kecil dengan plafon kredit Rp50.000.000,00
(lima puluh juta rupiah) sampai dengan Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh
juta rupiah).
b. Kredit / Pembiayaan / Pinjaman
yang ditujukan untuk pengadaan rumah toko oleh Usaha Mikro / Usaha Kecil dengan
paling luas sebesar 200 m² (dua ratus meter persegi) dan luas bangunan paling
luas sebesar 70 m² (tujuh puluh meter persegi) dengan plafon kredit /
pembiayaan / pinjaman tidak melebihi Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh
juta rupiah) yang dijamin dengan hak atas tanah yang dibiayai pengadaannya
dengan kredit / pembiayaan / pinjaman tersebut.
Pasal 4
Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan yang telah diterbitkan sebelum berlakunya Peraturan Menteri ini,
dinyatakan tetap sah dan tetap berlaku sampai dengan jangka waktunya berakhir.
Pasal 5
Pada saat Peraturan Menteri ini
mulai berlaku, maka Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat
Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit
Tertentu, dicabut dan dinyatakan tidak berlaku.
Pasal 6
Peraturan Menteri ini mulai
berlaku pada tanggal diundangkan.
Agar setiap orang
mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Menteri ini dengan
penempatannya dalam Berita Negara Republik Indonesia.
Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 22 Desember 2017
MENTERI AGRARIA DAN TATA RUANG/
KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL,
Ttd.
SOFYAN A. DJALIL
Diundangkan di Jakarta
pada tanggal 17 Januari 2018
DIREKTUR JENDERAL
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
KEMENTERIAN HUKUM DAN HAK ASASI
MANUSIA
REPUBLIK INDONESIA,
ttd.
WIDODO EKATJAHJANA
BERITA NEGARA REPUBLIK
INDONESIA TAHUN 2018 NOMOR 113
…
© Hak Cipta HERY SHIETRA.
Budayakan hidup JUJUR
dengan menghargai Jirih Payah, Hak Cipta, Hak Moril, dan Hak Ekonomi
Hery Shietra selaku Penulis.